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距离527上海楼市新政颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分人、房、地三个篇章来试图一窥究竟。一、人：存量客户VS增量客户脸上都没写字在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的形势一片大好。首先来看客户。从本轮上海楼市新政指向的去库存三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！此话怎讲？一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经密接许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从闲来关注变成有资格了！并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是足够卖是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？这是一个购房意向梯队建设的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应不买的，还是不买。所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往20年喧嚣和2年冷静，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多环境的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出史诗级大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？拭目以待。二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅非降价不成交从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的学区才是硬道理，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合老破小定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，两三百万最好卖；二是打折狠的，捡漏（又称捡皮夹子）的需求也是无时无刻地集腋成裘。老破小的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为卖不掉所以买不了而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。和老破小风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个10万加单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：一边是新房热销的最大诱因还是一二手倒挂，特别是去年至今倒挂从外郊环进城迹象的明显导致如今只有内环还有倒挂，日光顺理成章；另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是非狠折不看房的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的限价取消也在事实推进，但上海豪宅的未来情节必有一场惨烈的硬着陆。在527沪九条至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。想涨就涨+想上就上=？众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在要成交第一的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在每一批次涨价百分之几，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的市中心20万起还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致全世界富人来上海做接盘侠，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。三、地：卖出区VS买进区在同一个上海楼市和第一段所言及的新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。采样不仅来自新盘，更多遍布于哪里有房源就开在哪里的中介门店。调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出卖出区&买进区的提法和分类。以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，房源都到了退休年龄，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其低总价优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，最低过杆位满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是卖得好&买得少。反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的两湾一弄之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本成年但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以买家逐渐开始进场了。这里所谓的买家，不排除是从老公房战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，滞后并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为下一道菜！这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于钱景看空的观点；同样，即使在过去两年房价事实下跌的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场谁说了都不算。总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。 距离527上海楼市新政颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分人、房、地三个篇章来试图一窥究竟。一、人：存量客户VS增量客户脸上都没写字在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的形势一片大好。首先来看客户。从本轮上海楼市新政指向的去库存三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！此话怎讲？一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经密接许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从闲来关注变成有资格了！并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是足够卖是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？这是一个购房意向梯队建设的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应不买的，还是不买。所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往20年喧嚣和2年冷静，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多环境的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出史诗级大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？拭目以待。二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅非降价不成交从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的学区才是硬道理，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合老破小定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，两三百万最好卖；二是打折狠的，捡漏（又称捡皮夹子）的需求也是无时无刻地集腋成裘。老破小的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为卖不掉所以买不了而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。和老破小风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个10万加单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：一边是新房热销的最大诱因还是一二手倒挂，特别是去年至今倒挂从外郊环进城迹象的明显导致如今只有内环还有倒挂，日光顺理成章；另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是非狠折不看房的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的限价取消也在事实推进，但上海豪宅的未来情节必有一场惨烈的硬着陆。在527沪九条至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。想涨就涨+想上就上=？众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在要成交第一的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在每一批次涨价百分之几，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的市中心20万起还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致全世界富人来上海做接盘侠，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。三、地：卖出区VS买进区在同一个上海楼市和第一段所言及的新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。采样不仅来自新盘，更多遍布于哪里有房源就开在哪里的中介门店。调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出卖出区&买进区的提法和分类。以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，房源都到了退休年龄，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其低总价优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，最低过杆位满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是卖得好&买得少。反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的两湾一弄之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本成年但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以买家逐渐开始进场了。这里所谓的买家，不排除是从老公房战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，滞后并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为下一道菜！这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于钱景看空的观点；同样，即使在过去两年房价事实下跌的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场谁说了都不算。总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。距离527上海楼市新政颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分人、房、地三个篇章来试图一窥究竟。一、人：存量客户VS增量客户脸上都没写字在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的形势一片大好。首先来看客户。从本轮上海楼市新政指向的去库存三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！此话怎讲？一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经密接许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从闲来关注变成有资格了！并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是足够卖是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？这是一个购房意向梯队建设的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应不买的，还是不买。所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往20年喧嚣和2年冷静，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多环境的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出史诗级大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？拭目以待。二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅非降价不成交从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的学区才是硬道理，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合老破小定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，两三百万最好卖；二是打折狠的，捡漏（又称捡皮夹子）的需求也是无时无刻地集腋成裘。老破小的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为卖不掉所以买不了而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。和老破小风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个10万加单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：一边是新房热销的最大诱因还是一二手倒挂，特别是去年至今倒挂从外郊环进城迹象的明显导致如今只有内环还有倒挂，日光顺理成章；另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是非狠折不看房的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的限价取消也在事实推进，但上海豪宅的未来情节必有一场惨烈的硬着陆。在527沪九条至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。想涨就涨+想上就上=？众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在要成交第一的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在每一批次涨价百分之几，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的市中心20万起还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致全世界富人来上海做接盘侠，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。三、地：卖出区VS买进区在同一个上海楼市和第一段所言及的新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。采样不仅来自新盘，更多遍布于哪里有房源就开在哪里的中介门店。调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出卖出区&买进区的提法和分类。以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，房源都到了退休年龄，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其低总价优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，最低过杆位满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是卖得好&买得少。反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的两湾一弄之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本成年但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以买家逐渐开始进场了。这里所谓的买家，不排除是从老公房战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，滞后并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为下一道菜！这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于钱景看空的观点；同样，即使在过去两年房价事实下跌的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场谁说了都不算。总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。 距离527上海楼市新政颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分人、房、地三个篇章来试图一窥究竟。一、人：存量客户VS增量客户脸上都没写字在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的形势一片大好。首先来看客户。从本轮上海楼市新政指向的去库存三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！此话怎讲？一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经密接许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从闲来关注变成有资格了！并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是足够卖是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？这是一个购房意向梯队建设的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应不买的，还是不买。所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往20年喧嚣和2年冷静，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多环境的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出史诗级大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？拭目以待。二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅非降价不成交从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的学区才是硬道理，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合老破小定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，两三百万最好卖；二是打折狠的，捡漏（又称捡皮夹子）的需求也是无时无刻地集腋成裘。老破小的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为卖不掉所以买不了而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。和老破小风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个10万加单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：一边是新房热销的最大诱因还是一二手倒挂，特别是去年至今倒挂从外郊环进城迹象的明显导致如今只有内环还有倒挂，日光顺理成章；另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是非狠折不看房的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的限价取消也在事实推进，但上海豪宅的未来情节必有一场惨烈的硬着陆。在527沪九条至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。想涨就涨+想上就上=？众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在要成交第一的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在每一批次涨价百分之几，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的市中心20万起还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致全世界富人来上海做接盘侠，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。三、地：卖出区VS买进区在同一个上海楼市和第一段所言及的新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。采样不仅来自新盘，更多遍布于哪里有房源就开在哪里的中介门店。调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出卖出区&买进区的提法和分类。以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，房源都到了退休年龄，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其低总价优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，最低过杆位满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是卖得好&买得少。反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的两湾一弄之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本成年但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以买家逐渐开始进场了。这里所谓的买家，不排除是从老公房战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，滞后并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为下一道菜！这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于钱景看空的观点；同样，即使在过去两年房价事实下跌的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场谁说了都不算。总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。距离527上海楼市新政颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分人、房、地三个篇章来试图一窥究竟。一、人：存量客户VS增量客户脸上都没写字在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的形势一片大好。首先来看客户。从本轮上海楼市新政指向的去库存三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！此话怎讲？一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经密接许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从闲来关注变成有资格了！并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是足够卖是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？这是一个购房意向梯队建设的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应不买的，还是不买。所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往20年喧嚣和2年冷静，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多环境的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出史诗级大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？拭目以待。二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅非降价不成交从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的学区才是硬道理，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合老破小定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，两三百万最好卖；二是打折狠的，捡漏（又称捡皮夹子）的需求也是无时无刻地集腋成裘。老破小的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为卖不掉所以买不了而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。和老破小风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个10万加单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：一边是新房热销的最大诱因还是一二手倒挂，特别是去年至今倒挂从外郊环进城迹象的明显导致如今只有内环还有倒挂，日光顺理成章；另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是非狠折不看房的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的限价取消也在事实推进，但上海豪宅的未来情节必有一场惨烈的硬着陆。在527沪九条至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。想涨就涨+想上就上=？众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在要成交第一的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在每一批次涨价百分之几，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的市中心20万起还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致全世界富人来上海做接盘侠，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。三、地：卖出区VS买进区在同一个上海楼市和第一段所言及的新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。采样不仅来自新盘，更多遍布于哪里有房源就开在哪里的中介门店。调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出卖出区&买进区的提法和分类。以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，房源都到了退休年龄，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其低总价优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，最低过杆位满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是卖得好&买得少。反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的两湾一弄之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本成年但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以买家逐渐开始进场了。这里所谓的买家，不排除是从老公房战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，滞后并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为下一道菜！这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于钱景看空的观点；同样，即使在过去两年房价事实下跌的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场谁说了都不算。总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。距离527上海楼市新政颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分人、房、地三个篇章来试图一窥究竟。一、人：存量客户VS增量客户脸上都没写字在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的形势一片大好。首先来看客户。从本轮上海楼市新政指向的去库存三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！此话怎讲？一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经密接许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从闲来关注变成有资格了！并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是足够卖是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？这是一个购房意向梯队建设的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应不买的，还是不买。所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往20年喧嚣和2年冷静，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多环境的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出史诗级大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？拭目以待。二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅非降价不成交从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的学区才是硬道理，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合老破小定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，两三百万最好卖；二是打折狠的，捡漏（又称捡皮夹子）的需求也是无时无刻地集腋成裘。老破小的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为卖不掉所以买不了而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。和老破小风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个10万加单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：一边是新房热销的最大诱因还是一二手倒挂，特别是去年至今倒挂从外郊环进城迹象的明显导致如今只有内环还有倒挂，日光顺理成章；另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是非狠折不看房的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的限价取消也在事实推进，但上海豪宅的未来情节必有一场惨烈的硬着陆。在527沪九条至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。想涨就涨+想上就上=？众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在要成交第一的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在每一批次涨价百分之几，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的市中心20万起还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致全世界富人来上海做接盘侠，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。三、地：卖出区VS买进区在同一个上海楼市和第一段所言及的新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。采样不仅来自新盘，更多遍布于哪里有房源就开在哪里的中介门店。调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出卖出区&买进区的提法和分类。以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，房源都到了退休年龄，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其低总价优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，最低过杆位满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是卖得好&买得少。反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的两湾一弄之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本成年但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以买家逐渐开始进场了。这里所谓的买家，不排除是从老公房战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，滞后并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为下一道菜！这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于钱景看空的观点；同样，即使在过去两年房价事实下跌的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场谁说了都不算。总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。

距离527上海楼市新政颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分人、房、地三个篇章来试图一窥究竟。一、人：存量客户VS增量客户脸上都没写字在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的形势一片大好。首先来看客户。从本轮上海楼市新政指向的去库存三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！此话怎讲？一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经密接许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从闲来关注变成有资格了！并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是足够卖是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？这是一个购房意向梯队建设的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应不买的，还是不买。所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往20年喧嚣和2年冷静，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多环境的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出史诗级大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？拭目以待。二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅非降价不成交从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的学区才是硬道理，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合老破小定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，两三百万最好卖；二是打折狠的，捡漏（又称捡皮夹子）的需求也是无时无刻地集腋成裘。老破小的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为卖不掉所以买不了而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。和老破小风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个10万加单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：一边是新房热销的最大诱因还是一二手倒挂，特别是去年至今倒挂从外郊环进城迹象的明显导致如今只有内环还有倒挂，日光顺理成章；另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是非狠折不看房的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的限价取消也在事实推进，但上海豪宅的未来情节必有一场惨烈的硬着陆。在527沪九条至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。想涨就涨+想上就上=？众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在要成交第一的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在每一批次涨价百分之几，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的市中心20万起还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致全世界富人来上海做接盘侠，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。三、地：卖出区VS买进区在同一个上海楼市和第一段所言及的新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。采样不仅来自新盘，更多遍布于哪里有房源就开在哪里的中介门店。调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出卖出区&买进区的提法和分类。以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，房源都到了退休年龄，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其低总价优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，最低过杆位满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是卖得好&买得少。反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的两湾一弄之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本成年但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以买家逐渐开始进场了。这里所谓的买家，不排除是从老公房战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，滞后并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为下一道菜！这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于钱景看空的观点；同样，即使在过去两年房价事实下跌的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场谁说了都不算。总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。 距离527上海楼市新政颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分人、房、地三个篇章来试图一窥究竟。一、人：存量客户VS增量客户脸上都没写字在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的形势一片大好。首先来看客户。从本轮上海楼市新政指向的去库存三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！此话怎讲？一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经密接许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从闲来关注变成有资格了！并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是足够卖是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？这是一个购房意向梯队建设的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应不买的，还是不买。所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往20年喧嚣和2年冷静，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多环境的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出史诗级大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？拭目以待。二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅非降价不成交从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的学区才是硬道理，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合老破小定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，两三百万最好卖；二是打折狠的，捡漏（又称捡皮夹子）的需求也是无时无刻地集腋成裘。老破小的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为卖不掉所以买不了而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。和老破小风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个10万加单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：一边是新房热销的最大诱因还是一二手倒挂，特别是去年至今倒挂从外郊环进城迹象的明显导致如今只有内环还有倒挂，日光顺理成章；另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是非狠折不看房的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的限价取消也在事实推进，但上海豪宅的未来情节必有一场惨烈的硬着陆。在527沪九条至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。想涨就涨+想上就上=？众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在要成交第一的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在每一批次涨价百分之几，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的市中心20万起还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致全世界富人来上海做接盘侠，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。三、地：卖出区VS买进区在同一个上海楼市和第一段所言及的新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。采样不仅来自新盘，更多遍布于哪里有房源就开在哪里的中介门店。调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出卖出区&买进区的提法和分类。以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，房源都到了退休年龄，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其低总价优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，最低过杆位满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是卖得好&买得少。反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的两湾一弄之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本成年但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以买家逐渐开始进场了。这里所谓的买家，不排除是从老公房战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，滞后并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为下一道菜！这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于钱景看空的观点；同样，即使在过去两年房价事实下跌的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场谁说了都不算。总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。 距离527上海楼市新政颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分人、房、地三个篇章来试图一窥究竟。一、人：存量客户VS增量客户脸上都没写字在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的形势一片大好。首先来看客户。从本轮上海楼市新政指向的去库存三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！此话怎讲？一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经密接许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从闲来关注变成有资格了！并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是足够卖是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？这是一个购房意向梯队建设的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应不买的，还是不买。所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往20年喧嚣和2年冷静，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多环境的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出史诗级大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？拭目以待。二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅非降价不成交从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的学区才是硬道理，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合老破小定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，两三百万最好卖；二是打折狠的，捡漏（又称捡皮夹子）的需求也是无时无刻地集腋成裘。老破小的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为卖不掉所以买不了而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。和老破小风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个10万加单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：一边是新房热销的最大诱因还是一二手倒挂，特别是去年至今倒挂从外郊环进城迹象的明显导致如今只有内环还有倒挂，日光顺理成章；另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是非狠折不看房的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的限价取消也在事实推进，但上海豪宅的未来情节必有一场惨烈的硬着陆。在527沪九条至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。想涨就涨+想上就上=？众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在要成交第一的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在每一批次涨价百分之几，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的市中心20万起还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致全世界富人来上海做接盘侠，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。三、地：卖出区VS买进区在同一个上海楼市和第一段所言及的新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。采样不仅来自新盘，更多遍布于哪里有房源就开在哪里的中介门店。调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出卖出区&买进区的提法和分类。以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，房源都到了退休年龄，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其低总价优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，最低过杆位满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是卖得好&买得少。反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的两湾一弄之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本成年但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以买家逐渐开始进场了。这里所谓的买家，不排除是从老公房战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，滞后并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为下一道菜！这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于钱景看空的观点；同样，即使在过去两年房价事实下跌的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场谁说了都不算。总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。 距离527上海楼市新政颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分人、房、地三个篇章来试图一窥究竟。一、人：存量客户VS增量客户脸上都没写字在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的形势一片大好。首先来看客户。从本轮上海楼市新政指向的去库存三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！此话怎讲？一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经密接许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从闲来关注变成有资格了！并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是足够卖是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？这是一个购房意向梯队建设的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应不买的，还是不买。所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往20年喧嚣和2年冷静，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多环境的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出史诗级大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？拭目以待。二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅非降价不成交从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的学区才是硬道理，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合老破小定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，两三百万最好卖；二是打折狠的，捡漏（又称捡皮夹子）的需求也是无时无刻地集腋成裘。老破小的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为卖不掉所以买不了而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。和老破小风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个10万加单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：一边是新房热销的最大诱因还是一二手倒挂，特别是去年至今倒挂从外郊环进城迹象的明显导致如今只有内环还有倒挂，日光顺理成章；另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是非狠折不看房的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的限价取消也在事实推进，但上海豪宅的未来情节必有一场惨烈的硬着陆。在527沪九条至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。想涨就涨+想上就上=？众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在要成交第一的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在每一批次涨价百分之几，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的市中心20万起还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致全世界富人来上海做接盘侠，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。三、地：卖出区VS买进区在同一个上海楼市和第一段所言及的新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。采样不仅来自新盘，更多遍布于哪里有房源就开在哪里的中介门店。调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出卖出区&买进区的提法和分类。以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，房源都到了退休年龄，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其低总价优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，最低过杆位满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是卖得好&买得少。反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的两湾一弄之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本成年但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以买家逐渐开始进场了。这里所谓的买家，不排除是从老公房战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，滞后并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为下一道菜！这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于钱景看空的观点；同样，即使在过去两年房价事实下跌的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场谁说了都不算。总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。

距离527上海楼市新政颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分人、房、地三个篇章来试图一窥究竟。一、人：存量客户VS增量客户脸上都没写字在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的形势一片大好。首先来看客户。从本轮上海楼市新政指向的去库存三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！此话怎讲？一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经密接许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从闲来关注变成有资格了！并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是足够卖是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？这是一个购房意向梯队建设的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应不买的，还是不买。所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往20年喧嚣和2年冷静，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多环境的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出史诗级大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？拭目以待。二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅非降价不成交从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的学区才是硬道理，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合老破小定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，两三百万最好卖；二是打折狠的，捡漏（又称捡皮夹子）的需求也是无时无刻地集腋成裘。老破小的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为卖不掉所以买不了而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。和老破小风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个10万加单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：一边是新房热销的最大诱因还是一二手倒挂，特别是去年至今倒挂从外郊环进城迹象的明显导致如今只有内环还有倒挂，日光顺理成章；另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是非狠折不看房的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的限价取消也在事实推进，但上海豪宅的未来情节必有一场惨烈的硬着陆。在527沪九条至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。想涨就涨+想上就上=？众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在要成交第一的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在每一批次涨价百分之几，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的市中心20万起还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致全世界富人来上海做接盘侠，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。三、地：卖出区VS买进区在同一个上海楼市和第一段所言及的新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。采样不仅来自新盘，更多遍布于哪里有房源就开在哪里的中介门店。调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出卖出区&买进区的提法和分类。以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，房源都到了退休年龄，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其低总价优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，最低过杆位满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是卖得好&买得少。反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的两湾一弄之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本成年但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以买家逐渐开始进场了。这里所谓的买家，不排除是从老公房战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，滞后并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为下一道菜！这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于钱景看空的观点；同样，即使在过去两年房价事实下跌的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场谁说了都不算。总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。 距离527上海楼市新政颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分人、房、地三个篇章来试图一窥究竟。一、人：存量客户VS增量客户脸上都没写字在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的形势一片大好。首先来看客户。从本轮上海楼市新政指向的去库存三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！此话怎讲？一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经密接许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从闲来关注变成有资格了！并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是足够卖是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？这是一个购房意向梯队建设的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应不买的，还是不买。所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往20年喧嚣和2年冷静，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多环境的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出史诗级大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？拭目以待。二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅非降价不成交从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的学区才是硬道理，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合老破小定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，两三百万最好卖；二是打折狠的，捡漏（又称捡皮夹子）的需求也是无时无刻地集腋成裘。老破小的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为卖不掉所以买不了而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。和老破小风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个10万加单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：一边是新房热销的最大诱因还是一二手倒挂，特别是去年至今倒挂从外郊环进城迹象的明显导致如今只有内环还有倒挂，日光顺理成章；另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是非狠折不看房的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的限价取消也在事实推进，但上海豪宅的未来情节必有一场惨烈的硬着陆。在527沪九条至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。想涨就涨+想上就上=？众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在要成交第一的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在每一批次涨价百分之几，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的市中心20万起还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致全世界富人来上海做接盘侠，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。三、地：卖出区VS买进区在同一个上海楼市和第一段所言及的新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。采样不仅来自新盘，更多遍布于哪里有房源就开在哪里的中介门店。调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出卖出区&买进区的提法和分类。以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，房源都到了退休年龄，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其低总价优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，最低过杆位满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是卖得好&买得少。反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的两湾一弄之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本成年但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以买家逐渐开始进场了。这里所谓的买家，不排除是从老公房战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，滞后并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为下一道菜！这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于钱景看空的观点；同样，即使在过去两年房价事实下跌的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场谁说了都不算。总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。 距离527上海楼市新政颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分人、房、地三个篇章来试图一窥究竟。一、人：存量客户VS增量客户脸上都没写字在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的形势一片大好。首先来看客户。从本轮上海楼市新政指向的去库存三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！此话怎讲？一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经密接许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从闲来关注变成有资格了！并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是足够卖是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？这是一个购房意向梯队建设的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应不买的，还是不买。所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往20年喧嚣和2年冷静，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多环境的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出史诗级大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？拭目以待。二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅非降价不成交从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的学区才是硬道理，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合老破小定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，两三百万最好卖；二是打折狠的，捡漏（又称捡皮夹子）的需求也是无时无刻地集腋成裘。老破小的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为卖不掉所以买不了而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。和老破小风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个10万加单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：一边是新房热销的最大诱因还是一二手倒挂，特别是去年至今倒挂从外郊环进城迹象的明显导致如今只有内环还有倒挂，日光顺理成章；另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是非狠折不看房的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的限价取消也在事实推进，但上海豪宅的未来情节必有一场惨烈的硬着陆。在527沪九条至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。想涨就涨+想上就上=？众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在要成交第一的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在每一批次涨价百分之几，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的市中心20万起还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致全世界富人来上海做接盘侠，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。三、地：卖出区VS买进区在同一个上海楼市和第一段所言及的新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。采样不仅来自新盘，更多遍布于哪里有房源就开在哪里的中介门店。调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出卖出区&买进区的提法和分类。以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，房源都到了退休年龄，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其低总价优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，最低过杆位满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是卖得好&买得少。反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的两湾一弄之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本成年但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以买家逐渐开始进场了。这里所谓的买家，不排除是从老公房战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，滞后并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为下一道菜！这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于钱景看空的观点；同样，即使在过去两年房价事实下跌的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场谁说了都不算。总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。 距离527上海楼市新政颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分人、房、地三个篇章来试图一窥究竟。一、人：存量客户VS增量客户脸上都没写字在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的形势一片大好。首先来看客户。从本轮上海楼市新政指向的去库存三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！此话怎讲？一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经密接许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从闲来关注变成有资格了！并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是足够卖是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？这是一个购房意向梯队建设的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应不买的，还是不买。所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往20年喧嚣和2年冷静，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多环境的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出史诗级大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？拭目以待。二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅非降价不成交从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的学区才是硬道理，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合老破小定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，两三百万最好卖；二是打折狠的，捡漏（又称捡皮夹子）的需求也是无时无刻地集腋成裘。老破小的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为卖不掉所以买不了而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。和老破小风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个10万加单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：一边是新房热销的最大诱因还是一二手倒挂，特别是去年至今倒挂从外郊环进城迹象的明显导致如今只有内环还有倒挂，日光顺理成章；另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是非狠折不看房的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的限价取消也在事实推进，但上海豪宅的未来情节必有一场惨烈的硬着陆。在527沪九条至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。想涨就涨+想上就上=？众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在要成交第一的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在每一批次涨价百分之几，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的市中心20万起还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致全世界富人来上海做接盘侠，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。三、地：卖出区VS买进区在同一个上海楼市和第一段所言及的新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。采样不仅来自新盘，更多遍布于哪里有房源就开在哪里的中介门店。调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出卖出区&买进区的提法和分类。以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，房源都到了退休年龄，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其低总价优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，最低过杆位满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是卖得好&买得少。反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的两湾一弄之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本成年但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以买家逐渐开始进场了。这里所谓的买家，不排除是从老公房战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，滞后并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为下一道菜！这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于钱景看空的观点；同样，即使在过去两年房价事实下跌的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场谁说了都不算。总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。

距离527上海楼市新政颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分人、房、地三个篇章来试图一窥究竟。一、人：存量客户VS增量客户脸上都没写字在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的形势一片大好。首先来看客户。从本轮上海楼市新政指向的去库存三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！此话怎讲？一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经密接许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从闲来关注变成有资格了！并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是足够卖是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？这是一个购房意向梯队建设的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应不买的，还是不买。所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往20年喧嚣和2年冷静，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多环境的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出史诗级大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？拭目以待。二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅非降价不成交从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的学区才是硬道理，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合老破小定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，两三百万最好卖；二是打折狠的，捡漏（又称捡皮夹子）的需求也是无时无刻地集腋成裘。老破小的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为卖不掉所以买不了而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。和老破小风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个10万加单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：一边是新房热销的最大诱因还是一二手倒挂，特别是去年至今倒挂从外郊环进城迹象的明显导致如今只有内环还有倒挂，日光顺理成章；另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是非狠折不看房的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的限价取消也在事实推进，但上海豪宅的未来情节必有一场惨烈的硬着陆。在527沪九条至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。想涨就涨+想上就上=？众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在要成交第一的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在每一批次涨价百分之几，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的市中心20万起还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致全世界富人来上海做接盘侠，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。三、地：卖出区VS买进区在同一个上海楼市和第一段所言及的新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。采样不仅来自新盘，更多遍布于哪里有房源就开在哪里的中介门店。调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出卖出区&买进区的提法和分类。以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，房源都到了退休年龄，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其低总价优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，最低过杆位满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是卖得好&买得少。反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的两湾一弄之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本成年但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以买家逐渐开始进场了。这里所谓的买家，不排除是从老公房战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，滞后并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为下一道菜！这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于钱景看空的观点；同样，即使在过去两年房价事实下跌的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场谁说了都不算。总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。 距离527上海楼市新政颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分人、房、地三个篇章来试图一窥究竟。一、人：存量客户VS增量客户脸上都没写字在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的形势一片大好。首先来看客户。从本轮上海楼市新政指向的去库存三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！此话怎讲？一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经密接许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从闲来关注变成有资格了！并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是足够卖是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？这是一个购房意向梯队建设的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应不买的，还是不买。所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往20年喧嚣和2年冷静，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多环境的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出史诗级大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？拭目以待。二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅非降价不成交从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的学区才是硬道理，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合老破小定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，两三百万最好卖；二是打折狠的，捡漏（又称捡皮夹子）的需求也是无时无刻地集腋成裘。老破小的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为卖不掉所以买不了而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。和老破小风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个10万加单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：一边是新房热销的最大诱因还是一二手倒挂，特别是去年至今倒挂从外郊环进城迹象的明显导致如今只有内环还有倒挂，日光顺理成章；另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是非狠折不看房的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的限价取消也在事实推进，但上海豪宅的未来情节必有一场惨烈的硬着陆。在527沪九条至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。想涨就涨+想上就上=？众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在要成交第一的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在每一批次涨价百分之几，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的市中心20万起还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致全世界富人来上海做接盘侠，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。三、地：卖出区VS买进区在同一个上海楼市和第一段所言及的新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。采样不仅来自新盘，更多遍布于哪里有房源就开在哪里的中介门店。调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出卖出区&买进区的提法和分类。以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，房源都到了退休年龄，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其低总价优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，最低过杆位满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是卖得好&买得少。反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的两湾一弄之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本成年但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以买家逐渐开始进场了。这里所谓的买家，不排除是从老公房战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，滞后并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为下一道菜！这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于钱景看空的观点；同样，即使在过去两年房价事实下跌的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场谁说了都不算。总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。 距离527上海楼市新政颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分人、房、地三个篇章来试图一窥究竟。一、人：存量客户VS增量客户脸上都没写字在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的形势一片大好。首先来看客户。从本轮上海楼市新政指向的去库存三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！此话怎讲？一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经密接许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从闲来关注变成有资格了！并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是足够卖是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？这是一个购房意向梯队建设的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应不买的，还是不买。所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往20年喧嚣和2年冷静，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多环境的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出史诗级大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？拭目以待。二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅非降价不成交从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的学区才是硬道理，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合老破小定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，两三百万最好卖；二是打折狠的，捡漏（又称捡皮夹子）的需求也是无时无刻地集腋成裘。老破小的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为卖不掉所以买不了而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。和老破小风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个10万加单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：一边是新房热销的最大诱因还是一二手倒挂，特别是去年至今倒挂从外郊环进城迹象的明显导致如今只有内环还有倒挂，日光顺理成章；另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是非狠折不看房的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的限价取消也在事实推进，但上海豪宅的未来情节必有一场惨烈的硬着陆。在527沪九条至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。想涨就涨+想上就上=？众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在要成交第一的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在每一批次涨价百分之几，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的市中心20万起还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致全世界富人来上海做接盘侠，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。三、地：卖出区VS买进区在同一个上海楼市和第一段所言及的新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。采样不仅来自新盘，更多遍布于哪里有房源就开在哪里的中介门店。调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出卖出区&买进区的提法和分类。以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，房源都到了退休年龄，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其低总价优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，最低过杆位满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是卖得好&买得少。反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的两湾一弄之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本成年但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以买家逐渐开始进场了。这里所谓的买家，不排除是从老公房战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，滞后并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为下一道菜！这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于钱景看空的观点；同样，即使在过去两年房价事实下跌的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场谁说了都不算。总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。